Immobilien

Unsere Tätigkeiten im Immobilienrecht umfassen insbesondere die Gestaltung und Beurkundung von 

• Kauf-, Tausch- und Bauträgerverträgen
• Übergabeverträgen
• Grundschulden und Hypotheken
• Erbbaurechtsverträgen
• Dienstbarkeiten wie etwa Wege- und Leitungsrechte
• Teilungserklärungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz und Realteilungen

Im Besonderen die Veräußerung und der Erwerb von Grundbesitz:

Der Erwerb eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung ist häufig von großer wirtschaftlicher Bedeutung. Der Notar begleitet als unparteiischer Träger eines öffentliches Amtes alle Beteiligten von der Erstellung des Vertragsentwurfes bis zur endgültigen Unterzeichnung des Vertrags. Er organisiert sodann nach der Unterzeichnung des Vertrages dessen Vollzug.

Im Vorfeld der Beurkundung nimmt der Notar in das Grundbuch Einsicht. Er prüft insbesondere die Eigentumsverhältnisse. Während der Beurkundung wird der Vertragstext vollständig vorgelesen und erläutert. Im Anschluss daran wird die Urkunde von allen Beteiligten und dem Notar unterschrieben. Nach der Beurkundung holt der Notar die notwendigen Bescheinigungen bei Behörden und der Gemeinde ein. Er übernimmt für die Beteiligten die sogenannte Veräußerungsanzeige gegenüber dem Finanzamt und reicht den Vertrag beim Grundbuchamt ein. Im Rahmen eines Kaufvertrages prüft der Notar, ob die vertraglich vereinbarten Zahlungsvoraussetzungen vorliegen und teilt dies den Vertragsparteien mit. Der Notar prüft die Grundbucheintragungen auf Richtigkeit und Vollständigkeit. Schließlich überwacht der Notar im Rahmen eines Kaufvertrages beispielsweise unter Übernahme entsprechender Haftung, dass die Eigentumsumschreibung erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung an den Verkäufer erfolgen darf (sofern im Vertrag nichts Abweichendes bestimmt wurde).

Empfehlungen für den Kauf & Verkauf von Immobilien

Sowohl dem Verkäufer, aber vor allem dem Käufer ist zu empfehlen, sich bei der örtlichen Gemeinde danach zu erkundigen, ob von Seiten der Gemeinde mit einer Gebührenerhebung für Erschließungsmaßnahmen oder Anliegergebühren (Beispiel: Beiträge / Gebühren für den Abwasserkanal) zu rechnen ist.

Dem Käufer ist zu empfehlen, sich bei der örtlichen Gemeinde nach möglichen Baulasten zu erkundigen. Baulasten sind Lasten, die ggf. im Baulastenbuch der Gemeinde/Stadt eingetragen sind; es handelt sich um öffentlich-rechtliche Beschränkungen nach Landesrecht: So ist es in Baden-Württemberg möglich, dass ein Grundstückseigentümer gegenüber der Baurechtsbehörde Verpflichtungen eingegangen ist (z.B. Duldung der Nichteinhaltung des Grenzabstandes durch den Nachbarn, Duldung einer Versorgungsleitung oder die Verpflichtung, in einem bestimmten Teil des Grundstücks nicht mehr zu bauen). Diese öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen wirken auch ohne Grundbucheintrag gegen den Rechtsnachfolger.

Sofern das vertragsgegenständliche Hausanwesen älterer Bauart ist, sollte sich der Käufer bei der Gemeinde oder dem Landratsamt nach einem möglichen Denkmalschutz informieren.

Nach Energieeinsparverordnung hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen. Findet keine Besichtigung statt, hat der Verkäufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon dem potenziellen Käufer unverzüglich vorzulegen. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben. Ausnahmen bestehen etwa für unter Denkmalschutz stehende und für Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche). Der Energieausweis hat – außer bei einer anderen Vereinbarung der Parteien – grundsätzlich keine Bedeutung für die zivilrechtliche Vertragsabwicklung. Insbesondere stellen die im Energieausweis vorzufindenden Angaben regelmäßig keine Beschaffenheitsvereinbarungen im Sinne von § 434 BGB dar.

Dem Verkäufer ist grundsätzlich zu empfehlen, sich vom Käufer eine Finanzierungsbestätigung (= Bestätigung der Finanzierungsbank, dass diese zur Finanzierung eines Immobilienerwerbs bereit ist) vorlegen zu lassen.

Sofern der Käufer den Kaufpreis finanziert, ist es empfehlenswert den Entwurf des Kaufvertrages der Finanzierungsbank vorzulegen. Dies gilt insbesondere für die Frage,  ob der von den Parteien angedachte Zahlungstermin aus Sicht der Finanzierungsbank praktikabel ist („steht das Geld zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung"; ab wann können Bereitstellungszinsen anfallen“).

Aufgrund des im Rahmen des Kaufs gebrauchter Immobilien üblicherweise vorgesehenen Mängelhaftungsausschlusses ist es wichtig, dass sich der Käufer möglichst genaue Kenntnis über das Kaufobjekt verschafft; ggf. sollte ein Fachmann (Gebäudesachverständiger, Architekt, Handwerker.....) hinzugezogen werden. Nach der Energieeinsparverordnung kann eine Modernisierungspflicht für alle alten Heizkessel bestehen.

Betreffend Wohnungs- oder Teileigentum ist dem Käufer zu empfehlen, die Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung, samt evtl. Nachträgen, sowie evtl. bindende Beschlüsse, Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft, sowie eine etwaige Hausordnung einzusehen. Denn Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft können für und gegen den Erwerber wirken. Diese Unterlagen bilden die „Grundordnung“ des „Hauses“. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gibt den Hauseigentümern einen großen Gestaltungsspielraum dahingehend, wie diese ihre „Grundordnung“ des Hauses ausgestalten möchten. So können diese Unterlagen beispielsweise von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Regelungen zur Kostenverteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft vorsehen. Die Kosten von Wärme (Heizung) und Warmwasser richten sich – vereinfacht gesagt – hingegen nach der Heizkostenverordnung. Auch können diese Unterlagen beispielsweise von § 20 WEG (ehemals § 22 WEG) abweichende Bestimmungen zur Vornahme von baulichen Veränderungen enthalten. Diese Unterlagen sind – soweit nicht beim Verkäufer vorhanden – über den Verwalter erhältlich. Der Verwalter kann Ihnen auch Auskunft über etwaige geplante Umlagen, etwa für die Erneuerung von Gemeinschaftsanlagen, geben. Gegebenenfalls wird der Verwalter im Falle der Anfrage durch einen Käufer die Vorlage einer Vollmacht verlangen, dass er Auskunft erteilen darf. Diese Vollmacht müsste dann durch den Verkäufer erteilt werden.

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